Российский light industrial ищет себя между ГОСТом и «гаражом»

Сторонники стандартизации видят в этом шаге возможность для системного развития сегмента

Российский рынок light industrial готовится к возможному введению государственного стандарта. Инициатива, выдвинутая ХСА при поддержке других игроков, включая Ассоциацию индустриальных парков России, сейчас находится на рассмотрении Росстандарта. В ближайшие два месяца документ будет проходить процедуру публичного обсуждения, в рамках которой участники рынка смогут вносить свои предложения и дополнения, пишет CRE.

Сторонники стандартизации видят в этом шаге возможность для системного развития сегмента. Артем Петрухин, партнер ХСА, определяет light industrial как новую индустриальную экосистему для малого и среднего бизнеса, позволяющую запускать производства быстро и без капиталоемкого строительства. Он считает, что стандартизация установит единые правила, снизит риски и повысит доверие со стороны банков и страховых компаний, а также создаст базу для масштабирования инфраструктуры в регионах. Эту точку зрения поддерживает Руслан Готыжев из Ricci, который оценивает долю «лайтов» среди новых индустриальных объектов в 20% с ежегодным ростом в 15-18%. Петрухин добавляет, что, несмотря на существующие классификации от «большой пятерки» и Альянса экспертов недвижимости, унификация необходима для государства и институциональных инвесторов.

Ольга Широкова, партнер NF GROUP, напоминает, что ГОСТ для технопарков, принятый в 2021 году, уже стал основой для их институционализации. Она уверена, что отсутствие единых критериев для light industrial затрудняет взаимодействие с госструктурами и привлечение банковского финансирования. Виктор Заглумин из Bright Rich | CORFAC International видит в унификации способ борьбы с маркетинговыми злоупотреблениями, когда термин light industrial используют для позиционирования складов класса B, не отвечающих требованиям производственных компаний. Филипп Чайка из IPG.Estate констатирует «размытость» восприятия формата, под которым сегодня понимают и многоэтажные комплексы, и загородные проекты с мелкой нарезкой, что создает сложности при оценке и сравнении продуктов.

Однако значительная часть экспертов призывает к осторожности, считая инициативу преждевременной. Александр Перфильев из Invest7 указывает, что даже для складской недвижимости, которая развивается более двадцати лет, до сих пор нет утвержденного ГОСТа. Он сомневается, что государственный стандарт окажет серьезное влияние на рынок, поскольку девелоперы в первую очередь ориентируются на экономику проекта и потребности арендатора. Степан Щедров из Union Brokers называет инициативу позитивной, но торопливой, предлагая дождаться, пока отрасль сама придет к общему знаменателю.

Анна Холод из Instone Development отмечает, что, несмотря на существующие профессиональные классификации, единого понимания формата до сих пор нет. Она предупреждает, что чрезмерный уклон в госрегулирование рискует «заморозить» отрасль и оставить вне формата инновационные или региональные проекты. Денис Кузнецов, управляющий партнер ГК «Юнити», указывает на риски бюрократии, которые могут вытеснить с рынка все нестандартное и интересное, а также привести к задержке инноваций.

Ключевой вопрос – практическая применимость и потенциальное влияние стандарта на финансирование. Денис Кузнецов полагает, что ГОСТ даст банкам и страховщикам четкое описание продукта, снизит дисконт при оценке и откроет доступ к более дешевому капиталу, особенно в регионах. Однако Александр Перфильев парирует, что банки оценивают проекты по реальной эффективности, а не по формальному соответствию ГОСТу. Источник CRE в одном из крупнейших российских банков подтверждает, что отношение к финансированию меняет устойчивый спрос, а не стандарты. В то же время Евгений Бумагин из IBC Real Estate отмечает, что большинство ГОСТов носят рекомендательный характер, и ответственность наступает лишь в случае, если заявлено соответствие, но его нет.

Еще один вызов – учет региональной специфики. Яна Кузина, президент Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости», предупреждает, что слишком жесткий стандарт может поднять стоимость строительства и уничтожить ценовую конкуренцию, вытеснив небольших девелоперов. Виктор Заглумин опасается, что если за основу ГОСТа возьмут параметры московских проектов, региональные объекты автоматически окажутся несоответствующими. Юлиана Хронюк из IBC Недвижимость, напротив, надеется, что стандартизация подтолкнет развитие сегмента за пределами столиц.

Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости, указывает на гибкое наполнение российского light industrial, которое давно вышло за рамки небольших блоков для производства. Она подчеркивает, что стандартизация напрямую влияет на условия для развития малого и среднего предпринимательства. Кристина Медникова из PLT приводит пример из практики, когда соседство производства колы и табака приводило к порче сырья, доказывая необходимость упорядочивания.

Таким образом, введение ГОСТа для light industrial рассматривается экспертами как потенциальный катализатор роста и институционализации сегмента, но его успех будет зависеть от гибкости подхода, учета региональных особенностей и сохранения баланса между регулированием и свободой для инноваций.

Напомним, согласно совместному отчету консалтинговой компании IBC Real Estate и девелопера Parametr, за первые восемь месяцев 2025 года в Москве и Подмосковье было введено в эксплуатацию 8 объектов формата Light Industrial общей площадью 280 тыс. кв. м, что на 12% превышает показатель аналогичного периода прошлого года и является историческим максимумом. Крупнейшими реализованными проектами стали DCL Томилино парк, Industrial City Коледино, I.VOLGA Light Industrial Park и Индустриальный парк Гранат. LR

Источник