Складской перебор: регионы вдвое нарастили площади, но спрос «ушел в подполье»

Новые площади выходят на рынок, а ставка аренды вопреки ожиданиям не растет, а фиксируется на уровне 10 100 руб./кв. м. Эксперты ждут восстановления спроса во втором полугодии

По итогам 2025 года объем ввода складской недвижимости в регионах России (без учета московской и петербургской агломераций) достиг рекордных 4 млн кв. м, что вдвое превышает показатель предыдущего года. Такие данные содержатся в исследовании консалтинговой компании NF GROUP.

Общий объем ввода складских площадей по стране в 2025 году вырос на 55% относительно 2024-го и составил 6,3 млн кв. м. Региональные рынки обеспечили 63% от совокупного ввода. Для сравнения: годом ранее доля регионов в структуре нового строительства составляла 48%. В 2026 году аналитики NF GROUP ожидают сохранения высокой девеверской активности: прогнозируемый объем ввода в субъектах вне столичных агломераций составит также порядка 4 млн кв. м.

Совокупный объем качественного предложения складской недвижимости в России по итогам 2025 года достиг 56,6 млн кв. м. Из этого объема 40%, или 22,6 млн кв. м, приходится на регионы. Наибольший объем региональных складов сосредоточен в Приволжском федеральном округе – 6,2 млн кв. м (28% от регионального предложения). Далее следует Центральный федеральный округ (без учета Москвы и области) с показателем 4,2 млн кв. м (19%). Как отмечается в исследовании, 55% совокупного предложения за пределами двух столичных агломераций формируют восемь ключевых рынков: Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Самара, Казань, Ростов-на-Дону, Воронеж и Нижний Новгород.

Рекордный ввод новых площадей привел к изменению баланса спроса и предложения. Доля вакантных площадей в регионах (с учетом субаренды) по итогам 2025 года выросла до 5,2%, прибавив 3 процентных пункта за год. При этом объем сделок по аренде и покупке складских помещений в прошлом году составил 1,3 млн кв. м, что на 44% ниже результата 2024 года. Количество заключенных договоров сократилось с 53 до 37.

В структуре спроса, по данным NF GROUP, 35% общего объема транзакций пришлось на аренду площадей, построенных по схеме built-to-suit (BTS). Еще 29% заняла аренда спекулятивных складов. На долю прямых продаж BTS-объектов пришлось 22% от общего объема, оставшиеся 14% составила субаренда.

Снижение деловой активности в сегменте, как полагают аналитики, связано с высокой стоимостью заемного финансирования и выжидательной позицией компаний. В NF GROUP прогнозируют восстановление рынка в 2026 году. Ожидается, что объем сделок может увеличиться до 1,6-1,8 млн кв. м на фоне возможного снижения ключевой ставки и реализации накопленного отложенного спроса. Рост спроса, в свою очередь, может привести к снижению доли свободных площадей до 4,5% к концу года.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А в регионах по итогам 2025 года составила 10 100 руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), что на 3% ниже уровня 2024 года. Прогноз NF GROUP на 2026 год предполагает стабилизацию показателя на уровне порядка 10 250 руб. за кв. м в год.

Напомним, рынок складской недвижимости России фиксирует смену многолетнего тренда: в 2026 году девелоперы теряют контроль над ценообразованием, уступая инициативу арендаторам. LR

Источник